HAEDEN FINANCE SOLUTIONS
상급지
갈아타기
홈론 전략
정교한 자금 계획이 필수입니다
집을 팔고, 더 좋은 집으로 옮겨가는 전략
2026 · Brisbane, QLD · Hanson Lee, Senior Mortgage Broker
AGENDA
오늘의 세미나 순서
WHY
갈아타기는
단순한 이사가 아닙니다.
현재 집에 쌓인 자산을 활용해 다음 단계의 주거와 자산을 설계하는 과정입니다.
가족이 늘어나 집이 좁아졌다학군과 생활환경을 업그레이드하고 싶다출퇴근이 편한 지역으로 옮기고 싶다장기 거주할 더 좋은 집을 찾고 있다현재 집의 에퀴티를 활용하고 싶다
MARKET
시장 가격보다 목표 주택과의
가격 차이를 봅니다.
시장 상황현재 집갈아갈 집가격 차이
상승기$1.10m$1.50m$400k
조정기$1.05m$1.40m$350k
내 집 가격이 조정돼도 목표 주택 가격이 더 크게 조정됐다면, 갈아타기에 필요한 가격 차이는 줄어들 수 있습니다.
FRAMEWORK
갈아타기는 여섯 개의 숫자를
맞추는 일입니다.
기존 집
예상 매도가기존 대출
잔액매도 비용보유 현금신규 대출
가능 금액취득세·구입 비용
예상 매도가기존 대출
잔액매도 비용보유 현금신규 대출
가능 금액취득세·구입 비용
방법 1 · 기존 집을 먼저 판다
가장 안전하지만,
가장 불편할 수 있습니다.
장점
- 실제 매각대금이 확정된다
- 새 집 예산을 명확히 정할 수 있다
- 브리징 비용을 피할 수 있다
주의점
- 원하는 집을 바로 찾지 못할 수 있다
- 임시 거주 또는 Rent-back이 필요할 수 있다
- 이사·보관 비용이 발생할 수 있다
방법 2 · 새 집을 먼저 산다
가장 편리하지만,
자금 리스크가 가장 큽니다.
장점
- 원하는 주택을 놓치지 않을 수 있다
- 한 번에 이사할 수 있다
- 매도 시점을 조정할 수 있다
주의점
- 두 주택 보유 기간이 발생한다
- Peak Debt가 커질 수 있다
- 예상보다 낮게 팔리면 최종 대출이 늘어난다
선판매 후구매 · 실행 순서
먼저 팔고, 확정된 예산으로
새 집을 삽니다.
핵심은 ‘얼마까지 살 수 있는지’가 확정된 상태에서 매수 계약을 검토하는 것입니다.
선구매 후판매 · 실행 순서
먼저 사고, 브리징으로 연결한 뒤
기존 집을 팝니다.
매도 가격과 매도 기간의 변동을 감당할 수 있는 자금 여력이 전제돼야 합니다.
BRIDGING
브리징론은 두 집을 보유하는
기간의 자금을 연결합니다.
기존 집 보유→새 집 먼저 구입→두 집 보유 기간→기존 집 매각
Peak Debt
기존 집 대출 + 신규 주택 구입 대출
End Debt
Peak Debt − 기존 집 순매각대금
브리징 심사
브리징 승인은 에퀴티만으로
결정되지 않습니다.
심사 기준의미
Peak Debt servicing두 주택 보유 시 최대 부채 기준 상환능력
End Debt servicing매각 뒤 남을 최종 부채 기준 상환능력
Modified assessment예상 매도액·이자 자본화·매각 기간 등 은행별 정책
결론: ‘가능한가’보다 ‘보수적 시나리오에서도 감당 가능한가’를 먼저 확인해야 합니다.
브리징론의 한계
80% LVR는 에퀴티 전부를
미리 쓰게 해주지 않습니다.
예시: 기존 주택 $1.0m · 기존 대출 $600k · 보유 에퀴티 $400k
80% LVR 한도$800k
−기존 대출$600k
=추가 확보 가능액$200k
브리징론 판단 기준
브리징이 가능하다고 해서
항상 적합한 것은 아닙니다.
STEP 1
순매각대금 — 실제로 손에 남는 현금
예상 매도가$1.10m
−기존 대출$700k
−매도 비용 3%$33k
=순매각대금$367k
STEP 2
구매 예산 — 얼마짜리 집을 살 수 있는가
순매각대금$367k
+신규 대출$1.00m
−취득 비용약 $57k
=구매 예산약 $1.31m
SCENARIO
매도가가 달라지면
새 집 예산도 바로 달라집니다.
예상 매도가매도 비용순매각대금구매 예산
$1.10m$33k$367k약 $1.310m
$1.05m$31.5k$318.5k약 $1.264m
$1.00m$30k$270k약 $1.212m
예시: 기존 대출 $700k, 신규 대출 한도 $1m, QLD 취득 비용을 반영한 보수적 시나리오입니다.
계산 예시
계약 전에는 ‘가능’이 아니라
실제 자금 흐름을 계산합니다.
자주 발생하는 실수
집을 잘 골라도 자금 계획이 틀리면
거래가 흔들립니다.
온라인 예상가만 믿고 매도대금을 과대평가취득세와 매도 비용을 누락신규 대출 가능 금액을 계약 후 확인브리징 기간을 지나치게 짧게 예상두 주택 보유 비용을 준비하지 않음매도 가격이 낮아질 경우의 플랜 B가 없음
CHECKLIST
계약 전, 이 일곱 가지를
확인해야 합니다.
- 현실적인 예상 매도가
- 기존 대출의 정확한 상환금액
- 순매각대금
- 신규 대출 가능 금액
- 취득세와 거래 비용
- 매도 지연 시 보유 가능한 기간
- 최악의 매도가 기준 최종 부채
Q & A
지금, 궁금한 점을
질문해 주세요.
현재 집 예상 매도가신규 구입 예산브리징 가능 여부보유 기간과 현금흐름
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내 상황에 맞는 갈아타기
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